2023年也许是一个信托解套的大年！

　　来源：上海信托圈

　　导读：2023年也许是一个信托解套的大年！开年以来，已有华融信托和安信信托两家信托公司风险解除。

　　2023年也许是一个信托解套的大年！

　　开年以来，已有华融信托和安信信托两家信托公司风险解除。

　　2023年2月1日，华融信托新股东中国信托业保障基金有限责任公司与原股东中国华融资产管理股份有限公司在北京完成交接工作。

　　信保基金公司党委委员、副总裁李勇锋兼任华融信托新一任党委书记，华融信托股权重组工作圆满完成。

　　下一步，华融信托将在新一届党委班子的带领下，以重组为新起点，推进转型发展，强化内部管理，努力开创发展新篇章。

　　终于看到曙光，安信信托兑付投资人的四种支付方案浮出水面！

　　2月16日，安信信托在公司公众号发布了关于信托受益权转让合同生效及支付安排的通知。

　　通知显示，前期，安信信托部分自然人投资者与上海维安投资管理有限公司（“维安公司”）签署了《信托受益权转让合同》。现维安公司来函，确认《信托受益权转让合同》已于2023年2月15日生效，并明确转让款支付时间安排。

　　根据维安公司的回复函，支付时间安排分为早签和非早签两种。早签和非早签各自分为A、B两种方案。具体来看：

　　早签方案A第一次支付时间不晚于2023年5月15日，第二次支付时间不晚于2023年8月15日；

　　早签方案B第一次支付时间不晚于2023年5月15日，第二次支付时间不晚于2024年5月15日，第三次支付时间不晚于2025年5月15日；

　　非早签方案A第一次支付时间不晚于2023年5月15日，第二次支付时间不晚于2023年11月15日；

　　非早签方案B第一次支付时间不晚于2024年2月15日，第二次支付时间不晚于2025年2月15日，第三次支付时间不晚于2026年2月15日。

　　以上4种兑付方案，无论哪一种投资人多少都会受到损失，但不管怎样，苦等多年的安信信托的投资人终于看到曙光，也终看到“解套”的希望。

　　随着经济的复苏，其他暴雷的信托公司也将会加快迎来接盘方，这样投资人也将会尽快解套上岸！

　　1.4万亿房地产信托软着陆

　　去年11月以来金融部门针对房地产行业密集发声，相关支持政策接连落地，在地产金融端打出一套政策组合拳。

　　与之相应的，作为房企融资重要渠道之一的房地产信托随着“三箭”齐发，也为信托机构推进风险化解留出一定时间窗口。

　　房地产信托曾因投资回报率高成是各大信托机构争相角逐的业务之一。不过由于房地产行业风险上升，房地产信托也成为信托机构踩雷的“高发区”，信托业因此也受到波及。

　　目前房地产信托存续规模仍高达1.4万亿元，且合作对手多为民营房企，风险敞口较大，对信托公司造成了较大的兑付压力和舆情压力。

　　不过，新政的支持政策结构性倾向于较为优质的房企和资产，房地产信托风险也将呈现分化特征。

　　此次“金融十六条”明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这也是信托首次“亮相”地产支持政策。

　　这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。

　　过去几年，在实际情况中，以信托形式支持房地产融资的做法是被打压的。今年上半年房地产信托业务略有放松，但主要集中在租赁市场相关业务，而此次政策对信托业务的“松绑”，可以理解为“房地产信托业务又一春”。

　　政策释放出的暖意，这需要信托行业和从业人员积极解读和理解相关政策。

　　本次政策对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购业务。换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。

　　由于现阶段金融支持房地产政策频发，目前多数信托公司针对新规还没有明确的执行计划，多数处于观望当中。

　　截至2022年11月份，已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。

　　如今，监管部门陆续发布“第三支箭”、金融支持房地产16条、保函置换监管资金等房地产金融支持政策，内容涵盖信贷、发债、“保交楼”、资金监管等政策领域，皆在托底房地产市场。

　　业内人士表示：上述政策逐一落地对房地产信托市场风险化解和平稳过渡有显著支撑，给市场带来了重要转机。本轮政策持续发力，房地产信托有望加速“软着陆”，相关业务也将逐步恢复。

　　信托继续接盘房企项目股权

　　去年至今，地产项目的纾困中，一直都有信托公司的身影，且持续不断。

　　上海信托圈了解到，包括WK信托、ZR信托、GD信托、PA信托、ZX信托、WM信托等多家信托公司相继入场房地产，收购房企旗下的项目股权与债权，主导项目纾困与盘活。

　　最近的两场头部房企旗下项目股权转让中，均有信托公司现身。

　　近期，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。

　　融创董家渡项目迎来转机，融创孙老板应该能够能够喘口气了。

　　2022年11月26日，恒大位于深圳南山的总部地块接盘者为深圳市安和一号房地产开发有限公司。进一步穿透股权显示，兴业信托为背后大股东，间接持股约97%。

　　不过据上海信托圈了解，兴业信托只是“通道”，提供的是服务信托业务。

　　作为“影子银行”，信托融资曾为房地产行业的高速发展大量输血，与房企及地产项目深度捆绑。正是这种关系，随着地产行业遭遇大调整，房企信用频频“爆雷”，信托公司也踩雷不断，地产信托成信托行业的“违约大户”。

　　地产信托违约不断，信托公司也并未闲着，而是亲自下场，接盘爆雷地产项目的股权。

　　去年11月份，康桥地产转让宏智利通70%股份，BR信托接盘；滕州海德公园地产有限公司转让山东保信房地产发展有限公司40%的股权，SD信托接盘；恒大旗下成都裕龙叁号房地产100%股份转让，WK信托接盘。

　　而在去年10月份，恒大旗下位于成都的另一公司——成都心怡房地产100%股权转让给了WM信托，旗下的温州恒睿房地产100%的股权全部转让给GD信托。

　　这并不是WK信托、GD信托第一次接手恒大的项目。

　　WK信托今年还接手了恒大广州南沙童世界、佛山铂睿府、广深国际文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良项目等地产项目的股权；GD信托接手了恒大重庆黛山华庭项目公司、东莞恒大悦龙台项目以及滁州市恒滁置业有限公司股权。

　　除了恒大外，WK信托还曾接下泰禾广州增城项目及南京秦淮区路子铺项目、深圳阳光城实业、世茂南京万智源置业的股权；ZR信托接手龙光地产、中南建设旗下项目股权；PA信托则接盘了正荣集团旗下项目股权。

　　无论是提供信托服务还是承债式收购，信托公司的入局只是纾困的第一步，如何盘活资产才是关键。

　　此前，ZL信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活，采用的是“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”，即中粮信托100%持股项目，对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。

　　而值得市场关注的是，在融创上海董家渡项目中，不仅有信托公司，还有银团、AMC身影。

　　在业内人士看来，AMC在盘活资产、处置不良资产方面有着丰富经验，而信托公司拥有融资优势，两者合作，能够提高地产项目的盘活效率。

　　十次危机九次地产

　　在政策引导下，“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。

　　眼下，存量房地产信托的兑付压力将有所缓解。

　　信托公司从之前支持房地产公司融资，到现在关注具体地产项目运行，再到合理注入流动性支持，最后在资金闭环管理的模式下完成“保交楼”任务，然后推进项目资金顺利退出。

　　本轮风险出清后，未来地产公司集中度预计会大幅提升，市场预期改变“房住不炒”政策目标达成，房地产完成公用事业化，高回报率时代终结，房地产收益率将趋近/略高于社会资本平均回报率水平。地产信托也终将迎来REITs时代。

　　房地产业务逻辑发生转变，信托公司在展业时应兼顾交易对手和资产质量；以住宅开发为主向功能型物业转型；更加关注政策性、保障性住房项目；重点拓展中长期资金渠道。

　　对信托公司而言，当下应把握政策风口期，积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目处置盘活。